Em março/04 faz um ano que estou como síndico. Farei uma Assembléia para aprovação de contas e eleição do novo síndico. Segundo venho sondando alguns moradores (lá são 12 comigo) querem me reeleger, mas eu não quero ser síndico novamente. Como devo proceder se ninguém quiser assumir?
R: A única resposta é não aceitar a reeleição. Não está obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude de lei, o que não é o caso.
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Gostaria de saber se posso relacionar no balaço das despesas e receitas no quadro de avisos do prédio o apartamento que se encontra em débito?
R: O síndico ou qualquer pessoa da Administração do Condomínio, não deverá afixar no quadro de avisos do condomínio, a relação de inadimplentes. O Síndico pode e deve relacionar no balancete todos os devedores. Colocar no quadro, não. O quadro de aviso é um lugar público onde qualquer pessoa estranha ao Condomínio poderá tomar ciência e isso cria para o devedor um constrangimento, passível de indenização por dano moral.
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Eu posso entregar o balanço mensal em cada apartamento sem a suposta exposição do inadimplente a terceiros?
R: O Código de Defesa do Consumidor condena a exposição do devedor perante terceiros estranhos ao prédio. Isto não é admitido. Mas, se o Condomínio tem por hábito a prestação de contas, com balancete, nada impede que se coloque no mesmo não só os que pagaram como os que não pagaram. Esta é a forma do Síndico prestar contas.
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O síndico do meu prédio recentemente afixou um memorando dizendo que os moradores que não deixassem de usar varais portáteis dentro das varandas seriam multados. Nosso regimento interno diz que não é permitido bater tapetes, pendurar roupas e instalar varais na área externa do edifício. Entendo como área externa aquilo que é colocado sobre a guarda da varanda, sendo a varanda em si considerada área útil do apartamento e, portanto área interna. Estou correta?
R: A instalação de varal na varanda, desde que não atinja a área externa, não constitui infração ao regimento interno. O que não pode é ultrapassar os limites da varanda.
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Se pago o condomínio, pela fração ideal, o voto dever ser por fração ou por unidade? Qual a legalidade de se obrigar a separar o lixo em sacos separados, dentro do meu apartamento?
R: De acordo a lei 4591/64, quem definia o critério para pagamento do condomínio, era a Convenção. Com o novo Código Civil será sempre pela fração ideal, para os novos prédios. Com o atual Código só por unidade. Os antigos continuam regulados pela modalidade anterior. Ainda pela Convenção regulada pela lei 4591/64, o voto poderia ser por fração ou unidade. Já a separação do lixo é uma política sadia e de preservação ao meio ambiente. O ideal é que todo prédio tivesse a mesma política.
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Em primeiro lugar, gostaria de saber o que faz o sub-síndico? Em segundo, tenho problemas de infiltração no meu apartamento na área das janelas por parte de problemas na fachada. Gostaria de saber se é obra minha ou do condomínio?
R: O sub-síndico substitui o Síndico em seus impedimentos, licença ou até mesmo vacância. Nada impede que a Convenção dê ao sub-síndico alguma atribuição. Quanto à infiltração em sua janela, na fachada, devemos observar a origem, isto é, de onde é proveniente. Ao que tudo indica, trata-se de má conservação da fachada. Se o for, a responsabilidade é do Condomínio. Se for má conservação do próprio apartamento, é de seu proprietário. O importante é saber a origem.
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Se possível, gostaria de saber, se cabe indenização contra condomínio que acionou um condômino na justiça cobrando taxa de condomínio, referente ao mês de janeiro/99, alegando inadimplência, sem o ter avisado. Na verdade o condômino nada deve, pois tem todos os recibos pagos rigorosamente em dia? 
R: Se ficar comprovado que o Condomínio está cobrando o que já se encontra pago, tem o condômino o direito de postular o que já se encontra pago, em dobro, além de pleitear dano moral, pelo constrangimento de estar sendo cobrado o que já se encontra pago e ter o seu nome constante nas distribuições do Foro e de todos os Bancos de Dados.
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Em meu condomínio há um conflito entre moradores em função de garagens. O prédio possui duas garagens de vaga solta e quatro garagens de vaga presa e não há uma distribuição dessas garagens registrada em convenção nem nas escrituras dos apartamentos. Foi apresentada por 04 moradores a proposta de construção de mais 02 vagas. Entretanto 02 moradores - minoria - não concordam. A construção das 02 vagas alterará a fachada do prédio. É possível construir essas duas vagas com a aprovação da maioria simples dos moradores mesmo que implique em alteração da fachada? O prédio tem ao todo 6 apartamentos. Será necessário, de acordo com a nova Lei de condomínio, que seja dada a aprovação por todos os moradores? Quais órgãos de proteção ao cidadão podem ser procurados para arbitrar esse conflito?
R: A única decisão que porá fim ao conflito, é a Convenção de Condomínio. Como nada consta, só um critério de utilização porá fim ao litígio. A construção de mais vagas depende da unanimidade dos votos. A melhor solução é a decisão do Condomínio.
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Estou inadimplente 03 meses (90 dias). A convenção do meu condomínio diz: "Ultrapassados 90 dias da data do vencimento, será o débito total cobrado por via judicial, a critério da Administração". Portanto, venho pagando no 90º dia uma cota atrasada. Agora, a Administração não aceitou que eu pagasse no 90º dia após vencimento da cota. O que devo fazer? Enviei uma carta no 92º dia dizendo que há 12 meses venho procedendo desta forma e que reitero a minha vontade de continuar pagando desta forma face as minhas dificuldades financeiras. Já que a administração se opõe ao recebimento, eu posso fazer um depósito bancário na conta do condomínio ou terá que ser judicial?
R: O consulente deveria ter proposto ação de consignação em pagamento no 90º dia, para evitar o vencimento da 3ª parcela. Como nada foi feito, o Condomínio pode se recusar em receber a 3ª parcela e propor ação para cobrança de todas as parcelas vencidas.
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Transportei um sofá pelo elevador de serviço a mais de um mês atrás, e hoje recebi uma carta do síndico informando que o elevador foi danificado e que eu devo pagar o valor do conserto. Como fui notificado depois de mais de um mês, gostaria de saber se existe um prazo para caducar esse tipo de reclamação visto que podem ter ocorrido outros danos nesse período.
R: Não há prazo prescricional para cobrança de multa. O que se deve indagar é quanto a prova do dano no elevador ter sido causado pelo sofá, quando foi transportado pelo elevador. Acho muito difícil o Condomínio fazer a prova do dano, pelo transporte do sofá. Se o Condomínio não conseguir provar, torna-se difícil a cobrança da multa.
Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara