Em nosso condomínio, existe uma unidade inadimplente desde maio/2000. Estamos aguardando a Justiça, pois o processo se encontra em 2ª Instância. Acordamos verbalmente com o Conselho Consultivo de utilizarmos o fundo de reserva para sanarmos, mensalmente, as despesas ordinárias. Assim que as parcelas de débito corrigidas forem pagas ao Condomínio, abriremos uma conta-poupança para o depósito exclusivo do fundo de reserva. Este acordo não foi registrado em Assembléia Geral Extraordinária, entendemos que foi a título de empréstimo enquanto ganharmos a causa. Devolveremos corrigido, o fundo de reserva. Somos passíveis de contestação por parte dos proprietários? Ou, justificando que o fundo de reserva foi utilizado para pagar as despesas ordinárias, estarão sanadas as dúvidas quanto ao acordo extra-oficial do Conselho Consultivo e a Síndica?
R: Acho a solução encontrada para pagar as despesas da unidade inadimplente corretas, desde que tenham sido aprovadas por Assembléia na parte referente à utilização do fundo de reserva. Se não o foi, basta convocar uma Assembléia e ratificar os atos praticados. Recebendo o condomínio o valor da unidade inadimplente, é só repor ao fundo de reserva, o que dele foi utilizado. Trata-se de mera transferência para a conta fundo de reserva, o que dela foi retirado.
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Temos um morador inquilino que não paga o condomínio há mais de dez meses. A conta do gás é paga através do condomínio. Pergunto: somos obrigados a pagar o gás desse inquilino? Ou podemos, simplesmente cortar o seu abastecimento e ele que compre o seu gás particularmente?
R: Se o condômino não paga a sua cota condominial, não tem o condomínio o poder de deixar de prestar os serviços que lhe são inerentes, inclusive quanto ao gás e luz. A cobrança deve ser feita ao proprietário do imóvel e não ao locatário. Quem tem o dever de pagar as despesas condominiais sejam de que natureza forem, é o proprietário e não o locatário. Este tem obrigação para com o proprietário.
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Moro no 1º andar de um prédio de 03 andares e 06 aptos, sendo 02 coberturas, com a fração ideal maior que a minha. Existe uma área na frente do meu apartamento que consta na convenção como pertencendo a minha unidade, porém, somente na minha escritura consta como comum, na dos outros moradores ela não consta como comum. O prédio já tem 20 anos e todos moradores são cientes que esta área pertence ao meu módulo de acordo com a discrição clara da convenção, mas tem um morador que insiste em questionar o que fala na escritura comum. Poderá ter sido um erro na hora de copiar os dados na escritura? O que devo fazer?
R: O fato de constar na escritura de convenção como sendo de sua propriedade a área vinculada ao seu imóvel, demonstra inequivocamente que a área lhe pertence. Se a convenção contém a assinatura dos demais condôminos não há como retirar de sua propriedade ou pelo menos de sua utilização exclusiva, a área anexada ao seu imóvel. Não existe escritura comum. Outrossim, se a área anexada ao seu módulo é de seu uso exclusivo, o Judiciário já tem decidido que não há como retirar de sua utilização dita área.
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Moro em um condomínio onde a cota de água é rateada pelo numero de moradores existentes em cada imóvel. Ou seja, quanto mais moradores existirem em um imóvel, maior será sua cota. No
meu imóvel, moram 06 crianças e dois adultos. Pago uma cota referente a 08 pessoas, o que dá mensalmente, cerca de 20% da conta total de água do condomínio. Muito embora, esta regra esteja aprovada em Assembléia, isso não seria uma desigualdade? Essa forma de cobrança é legal ?
R: O critério legal para cobrança das despesas de condomínio, tanto pela lei anterior ao Código, 4591/640, como pelo atual Código Civil, é o da fração ideal. Para que este critério se faça de forma diversa, torna-se indispensável que a Convenção do prédio tenha como critério o do número de pessoas, caso contrário, prevalece o da fração ideal, que o é mais justo, embora em alguns casos possa parecer que não. Porém, a Lei deve traçar um critério médio e não deixar que cada prédio estabeleça o seu modo de cobrança.
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Em continuação da pergunta acima, caso a cobrança não tenha sido inicialmente estabelecida em Convenção, ou caso a Convenção tenha sido omissa, teria que ser convocada uma Assembléia Extraordinária para alterar a Convenção? Essa assembléia pode ser iniciada, em segunda chamada, com qualquer número de participantes, mas a votação de tal cobrança teria de ser feita com que quorum? Normalmente, o quorum é de 2/3 dos números dos condôminos, e se esse número não foi respeitado, seria legal a nova forma de rateio cobrança?
R: Pelo que entendi, a alteração da Convenção deverá ser feita sempre através de Assembléia, previamente convocada para este fim. O quorum para aprovação de convenção ou de alteração é de 2/3 de frações ideais para a 1ª hipótese e de 2/3 de condôminos para a 2ª hipótese. A abertura da assembléia pode ser com qualquer número, mas quando se tratar de alteração da convenção haverão de ter 2/3 de condôminos. Não tendo este quorum, a Assembléia não pode deliberar.
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Gostaria de saber se um condômino em débito (vários meses) com o condomínio e que está com o imóvel (apartamento) à venda poderá se candidatar a síndico do prédio? A lei do Condomínio não faz uma referência direta a esta possibilidade.
R: O condômino inadimplente não pode votar. Contudo, pode ser candidato a Síndico, salvo se a Convenção ajustou de forma diversa. Pode também até ser eleito, se a maioria assim decidir.
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Minhas filhas foram abordas por uma moradora - proprietária - do condomínio de maneira rude e grosseira, no pátio onde brincavam, sobre a alegação de estarem perturbando o silêncio e a paz (21h de domingo). Minha esposa, que passava pelo local, colocou as crianças para casa, sofrendo a seguinte acusação em tom agressivo e foz alta: "que nós não pagávamos o condomínio em dia, sempre atrasado (fato não verdadeiro) e que minhas filhas estavam na frente seu apartamento (outro fato não verdadeiro)". Senti-me ofendido moralmente, tendo em vista que as outras crianças que se encontravam no tal local, não foram coibidas, nem mesmo citadas, imagino que por serem filhas de proprietários de apartamentos, o que não é meu caso. Quais seriam as providências cabíveis com relação ao fato? E quais os procedimentos? 
R: Diante da acusação, segundo alega, infundada, o fato de ter sido citada como devedora de condomínio, em frente às suas filhas e, se for o caso, perante outras pessoas, fato não verdadeiro, compete ao interessado, propor ação cobrando dano moral, sob a alegação de ter sofrido constrangimento em frente as suas filhas, de fato inverídico e por isso ficou constrangida. Deve ser feita prova neste sentido. Deve ser alegado também quanto à reclamação do horário em que suas filhas ficam em local não proibido e em horário permitido.
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O amigo de meu filho chamou-o pelo interfone, ele desceu para atender e ficou conversando perto da lixeira (beira da calçada). Em outra vez, o amigo ficou aguardando ao lado do portão e meu filho foi atende-lo. Nas duas situações a síndica proibiu a permanência dos garotos na calçada em frente ao prédio, mesmo com a porta fechada e conversando assunto de escola. Isto pode acontecer? A calçada ou a rua é domínio do prédio? Desconheço, mesmo que esteja no regulamento do prédio, se as pessoas têm liberdade em questão de calçadas e ruas?
R: A proibição da Síndica nos afigura ilegal. Não pode a Síndica impedir que o morador receba visita e converse em parte comum do prédio, que é de todos. A melhor solução é levar a uma Assembléia de condôminos este procedimento da Síndica, para que a assembléia decida sobre o assunto. Mantendo a Assembléia a decisão da Síndica, resta ao consulente propor ação no Juizado Especial.
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Onde posso encontrar uma descrição detalhada das funções dos conselheiros (fiscal e/ou consultivo) de um condomínio?
R: Várias obras jurídicas foram escritas e em todas elas, são abordadas as figuras dos Conselhos Fiscal e Consultivo. A melhor delas é do Prof. Caio Mario da Silva Pereira, denominada "Condominio e Incorporações".
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Recentemente adquiri um apartamento em Santos (SP) e resolvi reformá-lo. Em comum acordo com meu vizinho, fiz um projeto de redecoração do hall social que interliga, somente, nossos apartamentos. Este hall de entrada tem, aproximadamente, 3mx4m, as duas portas de entrada dos apartamentos que pintamos de branco, e a porta do elevador social que, também pintamos de branco (somente externamente). A síndica intimou-nos a desfazer a pintura e retornar com o revestimento de cerejeira (que era antigamente), sob o argumento de que o elevador social é de uso comum e não privativo. Pergunto: è correta a posição da síndica? A meu ver não, pois somente nossos apartamentos é que se servem daquela porta do elevador que está em nosso hall social e em alguns andares de nosso prédio, na porta do elevador social, os moradores colocaram chave, isto é, somente eles têm acesso a seus respectivos halls sociais. Qual é a análise vossa? Compro a briga e não volto a cor original? Ela está correta? Este hall social que me refiro é bem comum ou privativo de dois?
R: Realmente, a porta do elevador é parte do condomínio, embora fique em seu hall social. Com tudo isso, não vejo como um Juiz determinaria o retorno ao estado inicial da porta. Bom senso diz que o seu entendimento deve prevalecer, embora a porta seja parte comum de todos.
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Possuo um apartamento e este permanece vazio, no momento. Teria alguma lei para pagar menos no condomínio, para não pagar por custos que não estou utilizando?
R: Não. Os serviços estão à disposição de todos os condôminos, utilizando ou não.
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Moro no apartamento do meu irmão, e ele todos os dias pela manhã vem me buscar de carro, e somente utiliza o recuo que existe no prédio, para parar o carro enquanto entro, não ultrapassando a portaria. Mesmo assim tomamos uma multa por ele parar algumas vezes neste local. Na ata de constituição de condomínio, reza que pode um veículo entrar para carga e descarga, porem o síndico diz que a Assembléia votou em não permitir entrada de veículos. Contudo o apartamento é de propriedade dele. Esta multa é legal?
R: O Síndico está sendo rigoroso no cumprimento do Regimento Interno. O fato de seu irmão buscá-la e aguardar no carro, a meu ver não constitui uma infração ao Regimento. Sugiro que procure o juizado Especial e proponha ação para anular a multa, sob o fundamento de que parar o carro enquanto você chega nele, não constitui estacionar.
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Comprei o imóvel (apartamento) em 1995, porém só foi registrado e escriturado em 2001, porque a construtora faliu e o valor do pagamento em três parcelas foi usado pela construtora, que hipotecou o imóvel no banco. Não recebi as chaves do apartamento, que ficou fechado, até hoje. Entretanto, o condomínio está cobrando parcelas com atraso desde 1996, mesmo sabendo que o proprietário não ocupou o imóvel. Estão mandando cobrança para a CP do apartamento, que só foram localizadas meses após. É devida a cobrança de condomínio desde o ano de 1996, conforme especificado?
R: Entendo que é devida a cobrança. Embora o consulente não tenha tido posse do apartamento, a obrigação de pagar é do proprietário, que, por sua vez, em direito regressivo poderá cobrar todo o prejuízo de quem deu causa para o atraso na ocupação.
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Moro num apartamento de cobertura em um prédio com seis tipos distintos de unidades. A taxa de condomínio é proporcional a fração ideal, conforme a convenção. Na última Assembléia, concordou-se em estudar uma forma de proporcionalidade da taxa considerando a natureza das despesas (custos fixos suportados igualmente por todos e os custos variáveis proporcionais às frações ideais). Essa proposta, se ratificada em uma nova convenção, fere algum aspecto legal?
R: Esta deliberação depende da unanimidade dos condôminos. Sem ela, qualquer prejudicado que não foi parte na assembléia, poderá anulá-la.
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Determinado síndico foi reeleito para mais um ano de mandato há menos de 02 meses, com as contas aprovadas. Ocorre que, diante sua atitude firme em face de moradores que descumprem ordens, pagam em atraso, desrespeitam uso de garagem, etc, os que se sentiram lesados se reuniram, e marcaram Assembléia Geral Ordinária para destituir o síndico. Pelo código civil, essa destituição deve ser motivada. Agora, na convocação dessa Assembléia, devem esses
moradores apontar os motivos ensejadores para em Assembléia explicar pormenorizadamente os motivos do pedido? Ou pode nada conter na convocação? O importante é que a única ordem do dia é a tal destituição. O síndico é morador e não foi convocado para Assembléia, ela é nula ?
R: A destituição do Síndico, independe de motivação. Os condôminos simplesmente podem não querer mais o síndico e o destituir. Contudo, o quorum para destituição é de 2/3 dos condôminos, não dos presentes, mas de todo o condomínio.
Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara