Pago R$ 491,00 de condomínio e quando atraso me cobram uma multa diária de R$ 3,50. Está correta esta cobrança?
R: Com o advento do Código Civil, lei 10.406/2002, e de acordo com o art. 1336 parágrafo 1º, o condômino que não pagar a sua contribuição na data avisada, paga os juros convencionados e não o sendo, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Dessa forma, a multa de R$3,50 só poderá ser cobrada se não ultrapassar o limite de R$9,82 que corresponde a 2% sobre o valor do débito.
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O meu apartamento apresenta infiltração desde 1999, quando o adquiri. O apartamento é no último andar, já notifiquei o zelador, síndicos (duas gestões) e administradora do condomínio. Não houve nenhuma ação concreta para solução somente previsão de realização, eu tentei logo que mudei impermeabilizar o local, mas não resolveu pois o problema é maior. Atualmente o problema se agravou muito, com goteiras, rachaduras nas paredes, umidade, mofo, etc. Gostaria de saber se posso acionar o condomínio na Justiça, ou se devo efetuar a obra e enviar para a Administradora pagar?
R: Sugiro, antes de qualquer providência, consultar um técnico, pode ser um bombeiro experiente para que ele dê um laudo, escrito ou verbal, porém , se possível, a origem da infiltração e de quem é a responsabilidade por sua sanação. Se for do Condomínio, não execute a obra, proponha ação para obrigá-lo a fazer, sob pena de pagamento de multa diária. Se preferir fazer a obra, proponha uma Medida Cautelar de Produção de Provas, apure o valor da obra e a seguir a execute, cobrando a posterior de quem seja a responsabilidade, do Condomínio ou de terceiro.
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No nosso condomínio há uma moradora, que é filha da proprietária, e seu companheiro têm comportamento anti-social. Eles perturbam e ameaçam aos demais moradores, sendo necessário o acionamento de viaturas para contê-lo, chegando até agredir os policiais em certas ocasiões. Desta forma, gostaríamos de saber se há embasamento legal para solicitar, via judicial, a saída da mesma, devido à conduta inadequada deles, e de que forma devemos proceder?
R: O comportamento da moradora, filha da proprietária, bem como do genro deste, pode constituir comportamento anti-social. Infelizmente, a meu ver, na lei não há possibilidade de retirar os moradores com este tipo de viver.Tente aprovar na assembléia a multa de 10 vezes a taxa condominial pelo comportamento anti-social.
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Gostaria de saber se tem alguma lei que proíbe a colocação de cestos para a coleta de lixo nos halls das escadas?E se o condômino é obrigado a levar seu próprio lixo para o sub-solo?
R: Não há lei proibindo a colocação de lixo no hall da escada. A matéria é de Regimento Interno. Se este proíbe, não pode o morador se utilizar deste processo para colocar lixo fora de seu apartamento. Se o Condomínio optou a que todos os condôminos se utilizassem deste processo para colocar o lixo para fora, resta ao condômino atender o que foi decidido. Se o prédio tem empregado faxineiro, pode até constituir uma medida extrema.
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Nosso salão de festas foi reformado, com aprovação do Conselho, e a sub-síndica se irritou, mas não consegue brigar com o síndico, mas comigo que sou do conselho, a toda me enche as paciências. Já procurei algo em que ela tenha poder, e até o momento não achei nenhuma. Qual providências devo tomar?
R: O Conselho, pela Convenção, poderia aprovar reforma de salão de festas, ou só a assembléia? A sub síndica deverá fazer suas reclamações, perante a assembléia de condôminos e não em relação a um Conselheiro. Conforme o grau das reclamações, poderá gerar ação por dano moral.
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Qual o percentual máximo de juros permitidos por lei no caso de atraso no pagamento do condomínio?
R: O percentual máximo de juros é de 1% ao mês. Além do juros, há correção monetária e multa de 2%, para os débitos posteriores a 11 de janeiro de 2003.
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Moro em uma "associação de moradores" . Na verdade trata-se de logradouro público, contendo aproximadamente 100 casas, com livre acesso a qualquer cidadão e engloba 5 ruas da prefeitura, com postes de luz, coleta de lixo, água desmembrada por unidade e sem qualquer estrutura de lazer. A área é restrita por guaritas com cancela e segurança 24h, mas qualquer pessoa pode entrar. Pela segurança e limpeza, a associação cobra a quantia de R$ 790,00 por unidade. Assim como 40% dos moradores, há cerca de 10 anos, por falta de condição financeira, não pago a quantia referente a minha unidade e agora a associação está ameaçando entrar na justiça para cobrar os valores em atraso. Gostaria de saber se a cobrança é procedente e se encontra amparo legal uma vez que se trata de associação de moradores e não de condomínio propriamente dito. Eu posso alegar que sou o responsável por minha segurança e pela limpeza da minha própria calçada? 
R: Este é um problema delicado. Ninguém está obrigado a associar-se. Todavia, constitui enriquecimento ilícito utilizar-se dos benefícios da Associação e não pagá-los. Há decisão do Superior Tribunal de Justiça determinando o pagamento, evitando-se o enriquecimento sem causa.
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Moro em um condomínio de 132 apartamentos. Destes 132, 40% estão inadimplentes. A síndica não sabe o que fazer pois já recorreu a justiça e diz que o juiz ordenou que os inadimplentes podem pagar suas dívidas conforme puderem. É possível isso ? Eu não acredito que não exista nada na lei que possa obrigá-los a cumprir com suas obrigações. Muitos tem 2 carros, têm filhos em colégio particular e mesmo assim não pagam o condomínio. O que pode ser feito ? Deixar o condomínio quebrar?
R: O Juiz não pode obrigar ao Condomínio aceitar o acordo proposto pelo condômino. O Condomínio não aceitando o acordo, o Juiz proferirá sentença e, se não houver recurso, o Condomínio requererá a execução, a qual se inicia com a citação do condômino devedor para pagar em 24 horas ou nomear bens à penhora. Com a penhora, o condômino pode embargá-la. Para isto tem o prazo de 10 dias. A matéria a ser enfocada é restrita. Não havendo embargos, inicia-se o processo de avaliação culminando com a praça (leilão) do imóvel. Após o leilão, o Condomínio receberá todo seu crédito.
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Moro no 1º andar bem acima do salão de festas e estas rolam até altas horas, gostaria de saber o que posso eu fazer para que isso que esta me deixando irritado termine e é certo colocar no quadro de aviso se o determinado morador identificado pelo nº do apartamento esta em dia com o condomínio é passível de um processo?
R: O uso do salão de festas é um direito do condômino. Nada impede que o Regimento Interno proíba a locação do referido a quem não estiver quite com o condomínio. Quanto ao incômodo, só chamando a Polícia poderá impedir o uso nocivo, isto é, fazendo barulhos que ultrapasse os limites legais em termos de decibéis, os quais não podem passar de 90.
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Qual a freqüência para lavagem da caixa d'água e cisterna , qual é o dispositivo que regulamenta o assunto e quais as penalidades pela inobservância do que especifica a regulamentação?
R: A limpeza de caixa dágua é de seis em seis meses. Trata-se de legislação estadual e a multa é fixada pela FEEMA.
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Um condômino que se faz representar por procuração poderá ser eleito para síndico, sub-síndico , membro titular ou suplente do conselho consultivo?
R: Não há impedimento na lei em eleger-se Síndico ou Subsíndico, ou conselheiros, quem não estiver presente. O que traz incômodo é a eleição de ausente e este não concordar com a mesma. Fora isto, não há impedimento na lei.
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O síndico do meu condomínio termina sua gestão em março ou maio. Já fez "gato" na energia sem a anuência de niguém e esta cobrando uma taxa extra por causa da multa da companhia, pois houve denúncia. Gastou o repasse dos blocos em outras coisas sem assembléia e a taxa extra para pintura dos blocos paga para esse fim específico tb foi gasta sem autorização. Não vem depositando o FGTS dos funcionários. Se negou a receber o meu pagamento porque me recusei a pagar a taxa do gato, depois me processou. O que podemos fazer com esse cidadão, que vai se mandar e esta simplesmente quebrando o condomínio? Como podemos aciona-lo? Ele pode fazer isso tudo e passar impune?
R: Se não tem certeza da lisura do Síndico na condução dos seus trabalhos, a primeira providência é não aprovar as contas do Síndico. A multa e outros prejuízos sofridos pelo Condomínio, podem ser cobrados do Síndico, porque foi em decorrência de ato sob sua responsabilidade que o Condomínio pagou a multa..
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Sou moradora de um condomínio com três prédios, moro no primeiro andar e embaixo do meu apartamento existe uma área que foi destinada a um salão de jogos. O barulho tem sido insuportável, tanto de dia quanto a noite. Gostaria de saber se sou amparada por alguma lei específica , ou que medidas poderia tomar para resolver meu problema ,caso não o resolva amigavelmente?
R: O silencio é matéria inerente ao respeito ao direito de vizinhança. Qualquer que seja o horário, todos devemos guardar respeito ao direito de vizinhança. Os excessos devem ser coibidos, utilizando-se, se for o caso, da Força Policial, para fazer cessar o excesso.
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Foi votado na assembléia que o inadimplente fica multado em até 10 vez a taxa do condomínio no 1º mês. Isso é Legal?
R: A multa de 10 vezes a taxa de condomínio, só se aplica ao condômino que tenha um comportamento anti social, cuja definição esteja na Convenção e não esteja sujeito a recurso ao Judiciário.
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Meu condomínio aumenta os valores sem prestar contas em planilhas de custos, como devo cobrar esta planilha e questionar os valores cobrados, posso efetuar o pagamento em juízo?
R: Se a assembléia aumenta o condomínio, é bastante difícil uma discussão sobre a matéria. É preciso que a assembléia tenha deliberado sobre a matéria constante da pauta. Se isto ocorreu, é bastante difícil uma modificação.
Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara