O meu vizinho disse que a partir da Nova Lei, temos que pagar o condomínio de cada unidade de acordo com a fração ideal de cada apartamento. Ele está correto? Se estiver ou não me explique porque.
O Código Civil estabeleceu como regra para pagamento de condomínio, a fração ideal. Isto não quer dizer que se aplica aos condomínios em curso. O critério utilizado hoje é o que irá prevalecer, diante do princípio do direito adquirido e a lei nova não pode alterar, até porque a lei não é retroativa.
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Gostaria de saber qual procedimento devo tomar no ocorrido abaixo:
- Fazem quatro meses que estou no imóvel onde me encontro morando no momento de aluguel. Estou com um sério problema familiar, onde estou sendo ameaçada de morte. Por esse motivo, preciso me mudar urgentemente e gostaria de saber como reinscidir o contrato sem pagar multas ou ter maiores problemas com a imobiliária. Vocês podem me ajudar nesta informação?
O fundamento para a rescisão da locação é forte. O difícil é a prova e a relação do imóverl com a ameaça de morte. Se tal prova for feita, é possível obter-se a liberação da multa. Simples alegações não o exime da responsabilidade de arcar com o ônus da penalidade.
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O meu vizinho leu uma parte da Lei, que diz sobre fração ideal, esta fração ideal e a m² de cada apartamento ou de que forma que ela é calculada para cobrança do Condominio?
O cálculo da fração ideal é feita pela Incorporador. O mais usual é calcular a fração de terreno de acordo com o tamanho da unidade. Porém, nada impede que o Incorporador atribua a mesma fração para unidades diferentes. Não há regra própria.
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Um condômino (proprietário), não concorda em pagar as férias de um funcionário do Condomínio referentes ao período de 2001, porque o mesmo comprou o apartamento somente neste ano, achando que esta obrigação é do proprietário anterior. Peço por gentileza que me auxiliem em como devo proceder. Há Lei sobre este assunto?
A responsabilidade do adquirente de imóvel, perante o Condomínio, por qualquer despesa de natureza ordinária, é inafastável, tenha ele adquirido recentemente o imóvel ou não. Pouco importa se o fato gerador é anterior à compra. Quem regula a matéria atualmente é o artigo 1345 do Código Civil, que encerra: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.". Antes de 11 de janeiro de 2003, vigia a lei 4591 de 16 de dezembro de 1964, cujo parágrafo único do artigo 4o. rezava: alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
Na espécie, competia ao adquirente ressalvar em sua escritura que toda e qualquer despesa cujo fato gerador fosse anterior à aquisição, seria de responsabilidade do transmitente. Nesta circunstância poderia o adquirente pagar ao condomínio, as férias do empregado e reaver o que pagou de seu vendedor. Se nada fez, a situação fica mais difícil.
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Por favor, gostaria de saber se existe alguma associação que defenda o condômino em caso de cobranças altas, quando o prédio não tiver nenhum conforto que justifique o valor abusivo, etc.
A defesa do condômino por cobrança abusiva poderá ser feita pela Defensoria Pública, isto é, advogado do Estado.
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Com o novo Código Civil, creio que deva estar ocorrendo várias dúvidas relacionadas a condomínio. Aproveito este espaço para realizar a minha pergunta:
O valor da multa foi reduzido para 2% o que deva gerar um acréscimo na inadimplência. Para contornar esta situação e a possibilidade de "multar" o condômino devedor freqüente, estou pensando em chamar uma assembléia com pelos menos 2/3 dos condôminos, para deliberar o que segue:
1- Definição do condômino freqüente = é o condômino que deixar de pagar as despesas condominiais 2 meses em seguida, ou seja, a partir do primeiro dia do terceiro mês ele será considerado "Devedor Freqüente";
2- Estabelecer o valor da multa para esse condômino devedor, em 20% da cota condominial, pois o código permite de 1 a 5 vezes o valor da cota;
3- Esse percentual da cota será lançado em todos os próximos meses que eventualmente não sejam pagos.
Isso tudo que escreví é possível?
A lei estabeleu uma regra para punir o condômino inadimplente, que é o pagamento de multa de até 2%. Não pode a convenção criar outras normas, tais como devedor frenquente. Poderá a convenção estabelecer multas por infração as suas regras de comportamento e não por inadimplência. A multa de 5 vezes a cota condominial é por falta de cumprimento de deveres, não estando entre estes, o pagamento do condomínio.
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Legalmente é possível fazer redução da jornada de trabalho de 08 horas dia para 06 ou até mesmo 04 horas dia?
Na mesma ótica acima, é permitido alterar o horário de trabalho do funcionário de ao invés entrar as 08:00 horas com duas de almoço, passar para entrar as 09:00 horas com uma hora de almoço, saindo no caso às 18:00 horas?
Por acaso consta na legislação "trabalhista" a proibição do funcionário dormir durante o horário do almoço e nas dependências do condomínio, bem como realizar faxina em um imóvel qualquer no condomínio no horário em questão?
Todas estas perguntas se prendem pelo fato de estar havendo um desgaste físico do funcionário, que conseqüentemente vem realizando um trabalho que deixa a desejar, sem contar que, eventualmente, entra com atestado médico devido a dores no braço face o esforço durante todo o dia, inclusive durante o seu horário de descanso.
Necessitamos dessa orientação para que desta forma possamos tomar as medidas dentro dos preceitos da lei.
A alteração de horário, com redução da jornada, é possível, mediante contrato escrito e não redução de salário, salvo de envolver um grande número de empregados e nesta hípótese, deverá ocorrer um acordo coletivo, homologado no Sindicato da categoria e assinado por todos os interessados.
Quanto à alteração de horário, deixando o empregado de ter duas horas reservadas para descanso, passando para uma hora, é possível, desde que feito com a concordância do empregado, mediante contrato. O horário de 9 às 18 horas com uma hora de intervado reserva ao empregado o direito de receber 40 minutos como hora extra.
Não há impedimento do empregado dormir no horário de descanso. Aliás, o horário é para isto também. Não é recomendável que o empregado trabalhe em seu horário de descanso e se isto ocorre, frustada é a hora à isto destinada. Contudo, não há na lei regra proibitiva.
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Na convenção diz que sou responsável por 1/93 avos das depesas condominiais. As casas ainda em construção que estão dentro dos muros do condomínio, utilizam nossa iluminação comum das ruas, nosso sistema de vigia e segurança, nosso sistema de distribuição de água (eles pagam a água que utilizam). Apenas a construtora tem um portão separado para a entrada de seu pessoal e não utiliza a guarita.
Pelo que entendi de sua pergunta, o Condomínio tem a fração ideal para 93 casas, porém apenas 55 construídas. Sendo assim, as despesas devem ser suportadas apenas pelos 55 co-proprietários. Mas, se os demais, se utilizam dos serviços do Condomínio, como de segurança, iluminação e água, estes também devem pagar o correspondente a sua fração ideal. Assim, retifico em parte o meu entendimento.
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O novo código civil estabelece mudanças em regras do condomínio.
Você poderia fazer algum comentário sobre o novo código, porém voltado ao assunto de "sossego", respeito entre os moradores, ou seja, parece que a nova legislação trata este assunto e envolve algumas questões inclusive no que tange a penalidades, multas, pelo incomodo causado as pessoas.
O atual Código no nosso entender revogou os artigos lº. a 27 da lei 4.591/64. Este entendimento não é pacífico. Há quem entenda o contrário. Notocante ao sossego, a matéria tem apoio no Direito de Vizinhança. Já era assim no direito anterior. Qualquer pessoa que cause incômodo ao seu vizinho, poderá ser impedida de continuar a fazê-lo. Há ações de obrigação de fazer ou não fazer que o vizinho, ou quem se sinta incomodado, poderá se utilizar dela para obstar que a prática do ato do vizinho continue a prejudicar. A melhor regra é ter uma convenção estatuindo todas as hipóteses de infrações.
A lei criou a figura do comportamento anti social que pode gerar uma penalidade de 10 cotas condominiais ou do condômino que descumpre seus deveres e também poderá suportar multa de 5 cotas condominiais. Todas estas infrações deverão estar grifadas na Convenção. O segredo é uma boa convenção.
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O Santa Angela Condomínio residencial terá 93 unidades. Por enquanto, apenas 35 familias moram e a construtora banca o condomínio de mais 20 unidades enquanto constrói 58 casas.
As despesas de condomínio estão sendo divididas por apenas 55 unidades.
Pelo contrato de compra e venda, a construtora deverá administrar o condomínio pelos primeiros 2 anos. Escolheu uma administradora recem criada, sem experiência, mas é deles próprios. Ao escolher um síndico externo, recusado pelos moradores, me nomearam síndico.
Pergunto:
1) O serviço de portaria e faxina que é terceirizado, está péssimo. Tenho autoridade para trocar a terceirizada ou dependo da construtora?
2) O correto não seria a construtora bancar as despesas condominiais de todas as unidades em construção?
Pelo que entendi, um Condominio com 93 unidades, apenas 55 estão prontas. Sendo asim, apenas os 55 respondem pelas despesas condominiais. Não há porque imputar-se despesas condominiais à unidades ainda não construídas. Teoricamente, estas unidades não geraram despesas. A divisão será entre os 55 e pela fração ideal, salvo se a Convenção dispuser o contrário.
Quanto ao seu poder de dispensar a empresa terceirizada, é total. Compete ao Síndico admitir e demitir empregados ou qualquer outro tipo de contrato. O que deve ser examinado é o prazo de validade do contrato, para que não haja rescisão de contrato que ainda esteja em vigor, gerando para o Condomínio multa de certo valor. A primeira providência consiste em verificar o prazo de vigência do contrato. Caso tenha sido celebrado por prazo indeterminado, verificar se não há aviso prévio. Enfim, examinar o contrato antes de qualquer tomada de decisão.
Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara