Em meu condomínio estamos enfrentando alguns problemas que creio que vocês já tenham as respostas e gostaria de me informar melhor: Estamos enfrentando o problema de ter roupas penduradas nas janelas enfeiando o prédio, gostaríamos de saber como podemos proibir isto , através de uma reunião onde conste esta proibição, através de criamento de um regimento interno onde todos ou a maioria aprove as regras, ou tem que constar estatuto do condomínio?
A proibição de roupas em janela e outras infrações só pode ser coibida através de Regimento Interno. Para tanto,
deve ser elaborado um Regimento, convocada assembléia para a sua aprovação, estando as multas pelas infrações, sem estas, nada adianta.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Moro em um Condomínio, que tem uma área anexa pertencente a Prefeitura (recuo de um rio), Todas as obras executadas nesta área obrigatoriamente tem de ser rateados a todos os condôminos? Algum condômino tem direito a não participar desta despesa, alegando que esta área não consta na escritura? Na taxa condominial deve vir discriminado as despesas nesta área ?
Sou de entendimento que qualquer condômino pode se insurgir quanto ao pagamento de cotas extras para limpeza de área de propriedade da Prefeitura. Contudo, a assembléia, se entender que a despesa é indispensável para evitar prejuízo maior ao Condomínio, inclusive quanto ao aspeto saúde, se for o caso, deve aprovar a despesa a cobrar do condômino resistente, judicialmente, invocando a lado de saúde do condôminos.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Gostaria que me informassem a jurisprudência sobre empregado de condomínio que executa serviços extras para condôminos tais como: lavagem de carro, pintura , encanamento e outros fora do seu horário de trabalho ou em dia de folga, sendo remunerado pelo próprio condômino. Qual é a responsabilidade do condomínio sobre a matéria ?
O Condomínio não tem qualquer responsabilidade se o empregado realiza serviços para o condôminos em suas horas vagas. O Condomínio deve se acautelar com provas, principalmente quanto ao pagamento ao empregado, por terceiros, a fim de eximir o Condomínio de qualquer responsabilidade.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Integro a atual administração do meu condomínio, na qualidade de colaborador. Na eleição ocorrida em março deste ano, a sub-síndica, eleita posteriormente, renunciou e um membro do Conselho Fiscal assumiu o cargo, tudo registrado em ata. Fui convidado pelo Síndico e Sub-Síndico a integrar o grupo e, desde então, participo ativamente, pondo em prática idéias e planos que tinha para o Condomínio. Temos um bom ambiente na Administração do Prédio e, neste exato período, o Síndico deverá ausentar-se por vinte dias e está querendo, legalmente, me passar uma procuração para este período. Gostaria de saber se isto é possível? Como ficam os atos praticados (banco, pagamentos, etc.)?
O consulente, como disse, é um colaborador. Não integra a administração do Condomínio. O convite que lhe foi feito pelo Síndico e sub sindico, o foi para integrar a administração como colaborador. É até aconselhável que os condôminos prestem colaboração ao Condomínio. Com a ausência do Síndico, assume o subsíndico. Porém, nada impede que o Síndico, antes de se afastar outorgue procuração para quem lhe aprouver e sob sua responsabilidade, para gerir o caixa do Condomínio. O que ele não pode é se afastar e a seguir outorgar procuração. Em sendo possível a procuração, os atos são válidos.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

O condômino inadimplente, mesmo depois de um acordo, pode ter seu direito de votar em assembléia negado? O condômino inadimplente pode ser exposto em plena assembléia? Meu pai é o proprietário do apartamento onde moro e está morando em outro estado. Como filha, eu posso participar das assembléias e votações?
O condômino inadimplente, se a Convenção proibir, não pode votar. A proibição não decorre da lei e sim da Convenção. Quem faz acordo para pagar débito, e ainda não saldou em sua totalidade, continua inadimplente. A única diferença é que o Condomínio não pode exigir a dívida por inteiro e sim parceladamente. Contudo, o fato de estar inadimplente, não pode ser exposto ao ridículo e se o foi, deve o prejudicado propor ação no Juizado Cível, cobrando dano moral, ante o que determina o Código do Consumidor. A filha só pode participar de assembléia, portando procuração. O Inquilino pode comparecer para votar despesas ordinárias. O filho, sem procuração, em estas despesas, pode votar.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Estou com dificuldade de estacionar o meu veículo pois, apesar da altura da garagem ser satisfatória, tem uma tubulação que impede o veículo de trafegar em uma parte desta garagem, talvez seja cano de passagem elétrica (externa). Portanto, ficando assim, impossível sair da mesma. A quem posso recorrer? O Condomínio ou a construtora ? Quem teria a obrigação de solucionar o meu problema?
Se o seu carro não passa em uma parte da garagem, deve ser observado se sempre foi assim ou isto resultou de alguma modificação feita pelo condomínio na garagem. Se foi, cabe ao consulente examinar se para a obra foi obtida licença da Prefeitura, caso contrário, exigir, amigável ou judicialmente, a reposição da garagem ao estado anterior.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Gostaria de saber se os moradores podem também eleger sub-síndico e até quantos podem em um prédio de 2000 pessoas?
A eleição de subsíndico deverá estar prevista na Convenção. O número, depende do que dispuser a convenção,
podendo ter quantos quiserem e constar a mesma.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Nosso condomínio não possui garagem, temos 56 unidades, e usamos uma área comum que só comporta 18 veículos. No regimento interno consta que é proibido deixar chaves do imóvel e automóvel em poder dos funcionários, pois o condomínio não se responsabiliza por danos causados aos mesmos. Não temos garagista. O faxineiro bateu em um carro ao ajudar um morador a fazer manobra. A síndica resolveu pagar o conserto do mesmo e descontar do faxineiro, tendo ele que fazer serviços de pintura no prédio. Resolveu tudo sem convocar uma assembléia. Isso é justo? Quais as medidas que os condôminos que não concordarem podem tomar?
Pelo que consta da pergunta, o faxineiro bateu com o carro de um morador, para atender interesse deste morador. Nem o faxineiro, nem o Condomínio, tem responsabilidade. Quem devia arcar com o prejuízo era o morador. A Síndica não podia descontar do salário do empregado, sem autorização do mesmo, como dispõe o art. 462 da CLT. Se o empregado for à Justiça, o Condomínio terá de devolver o que foi descontado erradamente. Quem tem de tomar uma decisão é o empregado. Os condôminos, quando muito poderão decidir pela devolução do que foi descontado de forma irregular do empregado do prédio.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Gostaria de saber se o sindico tem que colocar uma ata ou um documento de avisos de reuniões do condomínio, pois ele esta fazendo as reuniões e não esta colocando avisos. Alias, no condomínio
não tem nem um quadro para colocar nada, o balancete mensal, o balancete anual, os gastos, os depósitos, etc... O síndico não é obrigado a dar estas satisfações aos moradores ?
É dever do Síndico colocar avisos para as reuniões de condomínio, ou então convocar todos os condôminos para a assembléia. Se não houve convocação para a assembléia, as decisões nela tomadas, não oponíveis aos condôminos que nela não compareceram. Da mesma forma, o Síndico tem o dever de enviar balancetes a todos os condôminos, como prestação de contas de seu mandato.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

A não aprovação em assembléia do cumprimento das exigências de PPRA, exime a responsabilidade do Sindico ? Constando em ata, a identificação dos moradores que aprovam a execução do PPRA, exime os próprios do não pagamento de multas que ora possa ocorrer ?
O PPRA, é obrigatório. Se a fiscalização do Ministério do Trabalho ou do INSS, comparecer ao prédio e não houver comprovação de que está sendo observada a obrigatoriedade deste Programa, fatalmente o Condomínio será multado. Se a assembléia não aprovou a contratação do programa, o Síndico, não tem qualquer  responsabilidade quanto à multa imposta.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Gostaria de saber como conseguir um empréstimo em dinheiro para custear obras de emergência no nosso Condomínio.
De nosso conhecimento, a única instituição financeira que tem programa para financiamento a Condomínio, é a Caixa Econômica Federal. Deverá haver uma co-responsabilidade de todos os condôminos. O consulente deve ir à Caixa e se aprofundar nas regras do programa.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Gostaria de saber se a construção de um bar ao lado da piscina, substituindo qualquer coisa que ali exista, como por exemplo, um jardim, constitui uma alteração arquitetônica meramente útil? Qual
o quorum necessário para aprovação desta construção?
Sou de opinião que a construção de um bar, ao lado da piscina, em substituição ao jardim, não constitui uma benfeitoria útil, a qual, pelo art. 63 par.2 do Código Civil, representa um aumento do uso da coisa. Como exemplo, seria uma construção. Todavia, também é defensável a tese da benfeitoria útil e, nesta hipótese, se aplica o quorum de dois terços do total das unidades do condomínio. O Judiciário vai examinar o benefício para a coletividade. O que mais convém aos moradores, a bar ou o jardim? Esta é uma indagação que o judiciário
vem fazendo quando se trata de construções que não sejam de deleite.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

O síndico do meu condomínio proibiu o uso de instrumentos para tocar músicas de pagode, sambas, no play do edifício, a qualquer hora do dia e da noite, condicionando o mesmo ao pagamento referente ao uso do salão de festas. Não estaria essa medida sendo contrária ao direito constitucional garantido no art.5, inciso IX; direito civil garantido no art. 524 e ao art. 19 da declaração universal dos direitos humanos.
O uso das partes comuns do prédio é definido pela assembléia de condôminos.Nada impede existir decisão deliberando pela cobrança do uso do salão de festas. O mesmo é de propriedade comum e, por este motivo, não há direito do condômino ao seu uso indiscriminado. O Síndico pode cobrar a todos os condôminos. O que não é lícito é cobrar para alguns e outros não. O uso para pagode, sambas etc, não pode. servir de pretexto para desrespeitar o sagrado direito de vizinhança.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Quais são os índices da justiça para calcular condomínio em atraso? Como consigo uma tabela?
O Poder Judiciário do Rio de Janeiro, adota a Ufir para correção dos débitos Judiciais. Ocorre que a Ufir foi extinta. Vamos aguardar o novo índice a ser escolhido pelo Tribunal. Caso a Convenção tenha índice pré-fixado, nada impede a sua aplicação. Caso o índice tenha sito extinto, o que vai ser aplicado é a média da soma do IGP e INPC.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Estou iniciando um condomínio com 20 apartamentos e duas salas comerciais. Gostaria de saber todos os passos a serem dados desde a aquisição do terreno, para que os apartamentos não tenham complicações.
Em primeiro lugar, com o apoio de um advogado especializado examinar o título de propriedade para aquisição do imóvel para a construção. Se houver casa, obter licença perante a Prefeitura local para a demolição da mesma e a seguir averbá-la no Registro de Imóveis. Se as unidades forem alienadas a terceiros, durante a construção, elaborar Memorial de incorporação e registrá-lo no Registro de Imóveis. Constitui crime vender imóvel em construção sem o registro da incorporação. Elaborar um cronograma com o custo da obra e seguí-lo à risca. Após a conclusão da obra , obter junto à Prefeitura o certificado de aceitação da obra e averbá-lo perante ao Registro de Imóveis.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Quais os motivos legais para pedir a nulidade de uma assembléia?
Uma decisão assemblear pode ser anulada nos casos de nulidade do ato jurídico, previstos no art. 145 do Código. Em caso de condomínio, há uma variedade muito de hipóteses em que se pode anular uma assembléia. Exemplificando Decisão contrariando a lei de condomínio ou a convenção, decisão de matéria não prevista no ordem do dia, aprovação de multa e juros acima dos tetos legal, conceder desconto em patamar superior ao valor da multa e se idêntico a valos da multa, não poderá cobrar esta.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Tento solucionar um problema que muito tem aborrecido os moradores de Condomínio: Os proprietários de cães e gatos. Certo é que existe garantia constitucional, no que se refere á proibição de animais em apartamento. Bem como, direitos dos animais.
No entanto, em meu prédio há moradores/proprietários que abusam destes direitos dos animais: possuem cães e gatos, mas quando saem para trabalhar, ou passear e os deixam sozinhos nas áreas de serviços dos apartamentos. Então, os cães latem, uivam o dia todo, e/ou á noite toda, (durante o tempo que estão sozinhos) a ponto de incomodarem os demais vizinhos. Consequentemente, as reclamações são diuturnas. Eu (síndica)mando avisos, notificações, converso com os donos dos animais, e até multa já mandei, nada adiantou e o problema continua.
Quanto aos gatos, a proprietária de um deles, que passa o dia e ás vezes, noites no jardim, estragando as plantas, já foi multada (02) duas vezes e nada adiantou, o problema continua.
Gostaria de saber como, "in caso", proceder, para fazer valer os direitos humanos?
Os moradores (que não possuem animais) quando retornam dos seus trabalhos e/ou nos fins-de-semana, querem descansar e dormir sossegados. Mesmo aqueles que passam o dia e a noite dentro de casa, são sempre incomodados pelos latidos, uivos etc. etc.
Sou de entendimento que a permanência ou não de animais em apartamentos, depende da vontade dos condôminos. Se os mesmos, em convenção resolvem aprovar a proibição de animais em apartamento, seja de que natureza for, esta proibição prevalece sobre qualquer vontade dos condôminos. O Judiciários tem decidido que os animais de pequeno porte que não causem incômodo aos vizinhos, podem permanecer no imóvel. Mas, se a convenção regula a matéria de forma clara, é ela é que prevalece, salvo decisão em contrario do Judiciário A solução é o condomínio propor ação para retirada dos animais, sob pena do condômino infrator pagar multa fixada, a qual não deverá ser pequena.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Qual a freqüência para lavagem da caixa d'água e cisterna, mesmo tratando-se de água de excelente qualidade como a que temos aqui em Petrópolis?
A lavagem de caixa d'água deve ser feita de seis em seis meses. Esta é a lei. Contudo, se o interessado tem certeza da desnecessidade da limpeza, poderá faze-la em 1 ano.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

Quais as regras existentes para cobrança dos inadimplentes? Temos Administradora de Imóveis para tal, porém alguns condôminos estão recalcitrantes.
Não há regra para a cobrança do inadimplente. A amigável, pode e deve ser feita após 10 a 15 dia de vencida. A Judicial, poderá ser iniciada após três dias do vencimento. A ação só poderá ser iniciada por advogado. A Administradora poderá fazer a cobrança através de seu Departamento Jurídico. Os recalcitrantes estão no seu papel. Cabe ao Condomínio, tomar a iniciativa.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara
  

O nosso prédio não tem vigilante nem porteiro noturno. Das 20 às 07 horas a portaria do prédio fica dependendo da educação e boa vontade do condômino para mante-la fechada, o que dificilmente acontece. Em caso de roubo, furto ou depredações o Condomínio poderá ser responsabilizado?
Como o prédio não tem funcionário no horário noturno, qualquer prejuízo sofrido pelo condômino, neste horário, não deverá ser suportado pelo Condomínio. Este, não assumiu o dever de guarda. Alias, os próprios condôminos optaram pela exoneração do Condomínio, ao decidirem pela abolição de empregado no horário de 20h às 07h.
 Respondido por: Manuel Maia - Escritório Maia e Câmara